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2015年第一季度广东房地产市场分析报告

2015年04月28日 14:30:52 来源:新华网

    一、市场运行情况

    销售市场总体回暖,去化压力依然较大

    今年1-2月,广东商品房销售增速明显下滑,但3月销售面积、销售金额达851.00万平方米和787.91亿元,同比分别大幅增长18.3%和24.7%。1-3月,广东商品房销售面积1720.69万平方米,同比增长4.1%,增速同比提高12.3个百分点;销售额1571.43亿元,同比增长3.4%,增速同比提高8.9个百分点,销售面积、金额同比增速自去年以来首次实现正增长。与近年同期相比,今年一季度商品房的销售量仅低于2013年同期,处于历史次高位。

    住宅市场方面,今年一季度全省共销售面积1552.25万平方米,销售额1350.83亿元,同比分别增长5.8%和8.1%,增速比商品房分别高1.7个和4.7个百分点,表明“稳定住房消费”的政策效应凸显。全省住宅销售均价8702元/平方米,同比小幅增长2.2%,总体保持平稳运行。从各地区看,珠三角、粤西和粤北一季度住宅销售量同比增速较1-2月均有所回升,粤东则延续下行趋势。

    市场新增供应方面,一季度广东商品房批准预售面积2110.77万平方米,同比下降9.7%,连续第三年同比下降,这与近年来市场供求关系较为宽松有关。数据显示,截至今年3月期末,广东商品房待售面积5938.02万平方米,比去年期末增加470.03万平方米,各类物业的待售面积均有所增加,去库存压力不断加大。

    到位资金增速提高,融资成本有望降低

    1-3月,广东房地产企业到位资金2996.10亿元,同比增长20.0%,增速同比提高7个百分点。从资金来源看,国内贷款754.41亿元,同比增长17.7%;利用外资4.95亿元,同比下降6.6%;自筹资金907.88亿元,同比增长24.6%,增速为各类来源资金最高;其他资金(定金、预付款及按揭贷款等销售回笼资金)1328.86亿元,同比增长18.3%,增速同比提高19.3个百分点。数据显示,今年一季度房地产企业在销售回笼资金同比有较大幅度增长的情况下,自筹资金仍延续较高增速,一定程度上反映出当前行业资金的需求量仍然较大,企业仍需拓展资金来源渠道。

    资金结构上,今年一季度到位资金中,国内贷款占到位资金比重25.2%,利用外资占0.2%,自筹资金占30.3%,其他资金占44.4%,资金结构与去年同期基本一致,意味着当前行业总体资金压力未见缓解。

    从企业国内贷款及个人住房按揭贷款情况看,今年一季度房地产企业来自银行贷款686.78亿元,同比增长20.6%,增速同比回落4.6个百分点,但比去年全年高出12.2个百分点;来自个人住房按揭贷款419.9亿元,同比增长21.2%,增速同比提高7个百分点,比去年全年提高17.1个百分点;非银行金融机构贷款67.62亿元,同比下降4.9%,增速同比大幅回落207.9个百分点。由此反映,随着金融环境和信贷政策的优化,企业的融资成本有望降低。

    投资增速稳中趋升,后市面临减速压力

    今年一季度广东房地产完成投资1548.59亿元,同比增长20.8%,增速同比提高2.7个百分点,比1-2月提高2.9个百分点,呈现稳中趋升态势。按投资构成分,建安工程投资1196.02亿元,同比增长17.2%;设备工器具购置17.49亿元,同比增长1.1%,两者合计拉动房地产投资增长14.0个百分点,拉动率比2014年度高4.5个百分点。其他费用335.08亿元,同比增长21.6%,拉动房地产投资增长6.8个百分点。其中,土地购置费205.81亿元,占总投资额的13.3%;同比增长38.3%,拉动房地产总体投资增长4.4个百分点,拉动率比2014年度低4.8个百分点。数据显示,相比2014年度,今年一季度房地产完成投资中,土地购置费的拉动率明显降低,更多表现为建安工程的拉动,意味着当前房地产投资的增长对经济的带动效应相对提高。

    土地市场方面,一季度全省购置土地面积203.47万平方米,同比下降26.8%;土地购置金额106.11亿元,同比下降12.0%,表明企业拿地趋于谨慎。

    开发建设方面,截至今年3月期末,广东商品房施工面积46450.58万平方米,同比增长14.8%。其中,一季度新开工面积2422.91万平方米,同比增长15.3%;竣工面积1255.32万平方米,同比下降11.4%。

    数据显示,广东房地产投资额同比增速与商品房施工面积增速走势高度一致,而商品房新开工面积增速同步且延续影响着施工面积的增速走势。由此推测,虽然今年一季度商品房新开工面积同比增速超过15%,但当前市场供求关系总体宽松,后市新开工增速可能回落,且去年同比下降6.2%,意味着今年施工面积增速及投资增速的持续平稳运行面临较大压力。

 

    结论与展望

    (一)结论

    1.关于商品房市场。一季度广东房地产市场销售明显回暖,销售量处于历史同期次高位。住宅销售量增速高于商品房总体增速,“稳定住房消费”的政策效应凸显。但待售面积再创新高,供求关系总体宽松,去库存压力未减。

    2.关于资金状况。一季度到位资金同比增速有所提高,资金结构与去年同期近似,仍面临拓宽融资渠道需求。但企业银行贷款及个人按揭贷款增速总体逐步回升,非银行金融机构贷款增速持续大幅回落,企业融资成本有望降低。

    3.关于投资建设。房地产完成投资增速稳中趋升,且主要由建安工程投资拉动,对社会经济带动效应相对提高。但当前市场供求关系总体宽松,后市投资增速的持续平稳运行仍面临压力。

    (二)展望

    今年以来中央积极出台政策稳定住房消费,支持居民的自住和改善性住房需求,购买首套及第二套普通住房的门槛相对去年明显降低,房贷利率及相关税费更为优惠,市场逐步升温。随着各项政策综合效应的叠加呈现,市场信心将进一步增强,市场成交量有望继续回升,库存量持续攀高的态势有可能得到改变。与此同时,国家要求住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房,将有利于进一步化解当前库存量持续增加的压力。但去库存仍是今年的重要任务,预计房价将保持总体平稳。

    随着市场信心的恢复和增强,房地产投资的增速也有所回升。根据投资增速与施工面积增速高度相关的经验,当前住房市场总体宽松的供求关系短期内难以改变,而写字楼及商业营业用房经过近几年的快速开发也已呈现过剩态势,纯粹的房地产项目投资面临减速压力。但根据国土部、住建部《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设,将有利于进一步促进房地产投资增速的持续稳定运行。

    总体而言,当前市场和政策环境不断改善,后市走势乐观谨慎。建议政府部门尽快落实国家各项政策,加快行政审批制度改革,进一步激活市场活力;建议开发企业切实结合市场供求关系理性定价,依据政策导向适时调整产品结构,共促房地产业新常态新发展。

 

    三、机构观点

    【世联行集团市场研究部】一季度相继降准、降息,市场信心明显提振,广东市场正逐步向好的势头发展。随着首付比例下调和按揭利率逐步下行,购房门槛进一步降低,将极大促进潜在需求的释放,尤其是激发改善性需求的入市意愿。预计大部分房企在二季度将积极去库存,价格保持相对的平稳,当整体市场的供求关系逆转后价格将结束调整,步入上行通道。

    【合富房地产经济研究院】随着房贷支持力度加大,预计房地产市场预期趋于积极,中大户型成交占比提高,去化速度加快。不同城市的市场表现预计仍有差异,一线城市和核心城市购买力强,供应相对不足,市场复苏快;三四线城市购买力相对弱,成交增长相对缓慢。总体来看,今年仍是首次和改善性置业主导的市场,投资性占不大,房价有望下半年率先在核心城市重回小幅上升的通道。

 

    【广东中原地产代理有限公司】在楼市新政利好下,预计拥有优质资源配套及稳定市场需求的一线及实力二线城市,其房地产市场在二季度将重回稳步上行轨道。不过在高库存压力下,房价近期大幅上行的可能性不大;大部分二线城市的楼市近期将加快筑底,但绝大部分三、四线城市仍将会有较长一段时间处于高库存去化阶段。

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